房贷利率全面下调，对资本市场和居民有多大影响？

　　摘要：就在新首套房贷利率下限下调20个基点后，存量房贷也迎来重大利好。5月20日，央行公布LPR报价，一年期LPR维持3.7%不变。而对房贷人群影响显著的5年期以上LPR从4.6%下降15个基点至4.45%，大大超出市场预期。房地产市场关系到民生。有房还是无房，与房地产的每一项政策都息息相关。在疫情的冲击

就在新首套房贷利率下限下调20个基点后，存量房贷也迎来重大利好。5月20日，央行公布LPR报价，一年期LPR维持3.7%不变。而对房贷人群影响显著的5年期以上LPR从4.6%下降15个基点至4.45%，大大超出市场预期。

房地产市场关系到民生。有房还是无房，与房地产的每一项政策都息息相关。在疫情的冲击下，刺激政策很多，但与房地产相关的政策总能轻易上头条。

今年以来，数百个城镇出台了各种措施，包括但不限于调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、修改限售政策、鼓励多子女家庭购房、为房企提供资金支持等。政策力度不小，但从楼盘销售数据来看，效果显然非常有限。

在不断强调“住不炒”的情况下，为什么各地都放松了楼市，央行却出了“降息”的重磅政策？对后续股市、房地产市场、个人会有什么影响？

【/s2/】为什么要把新的和现有的房贷利率翻倍？

4月政治局会议再次强调确认今年“稳增长”的经济目标后，如何实现“稳增长”成为市场关注的问题。

从投资、消费、净出口三驾马车来看，虽然消费占比最大，但居民预期有所减弱，难以提振疫情影响。4月份，社会消费品零售总额同比下降11.1%。在净出口方面，欧美等国家的政策都在逐渐收缩，这意味着密歇根大学的消费者信心指数降到了10多年来的最低水平，外需同样难以继续增长。投资方面，基建、房地产、制造业投资中，制造业投资占比较小，受当前疫情影响较大，因此基建和房地产成为“稳增长”的重要抓手。为了“稳增长”，在当前的经济形势下，既要稳住房地产，又要着力基建，而这两条恰恰是一季度资本市场的主线。

房地产成为当前“稳增长”的短板。面对房地产行业的疲软，虽然从今年4月开始，各地地方政府开始放松房地产政策，通过降低首付比例、提供住房补贴、取消限售等措施提振房地产销售。然而，事实表明，区域性的小规模刺激政策难以提振房地产市场的预期。同时，近期的疫情进一步加大了房地产销售修复的难度，需要国家刺激政策进一步发力，打破市场不断的负反馈。鉴于上下游房地产对GDP的贡献接近20%，需要适当降低新增住房需求的房贷利率，扭转居民购房预期，以达到“稳增长”的目的。

对于房地产行业来说，缓解放弃融资的压力也需要政策支持。民营房企债券爆炸式增长，给金融稳定带来巨大压力。虽然今年以来政策不断释放出民企融资的利好消息，但房企的“鬼故事”还是吓坏了资本市场，房企再融资的路径几乎冻结。通过调整房贷利率，引导居民购房增加房企销售收入，可以很好的改善房企现金流，进一步提高房企融资能力。

如果说这些都是“慢因素”，那么4月份社会融资数据的断崖式下滑才是触发全国范围内房地产刺激政策的关键。央行5月13日发布的4月社融数据显示，新增信贷同比“减半”。特别是4月份，住宅部门住房贷款减少605亿元，同比多增4022亿元，近一半的信贷贡献同比减少。这说明居民不仅不愿意买房，甚至更愿意还清房贷，而不是进行新的贷款。某种程度上，冲上热搜的“觉得还房贷很轻松”已经证明了当下房贷人群的心理预期和状态。如果不能扭转当前居民降杠杆的预期，房地产销售数据可能会进一步恶化，这对经济“稳增长”无疑是一个极大的挑战。

因此，在5月13日社会福利数据公布后，央行很快在5月15日出台了今年第一个全国性的房地产刺激政策，即降低首套房的房贷利率最低限额，这对于刚需无房者来说是实实在在的优惠政策。在不考虑其他约束的情况下，确实能刺激刚需购买需求。当然，在现实生活中，房贷利率并不是制约消费者买房的核心矛盾，也不是消费者决定买房的首要考虑因素。降低房贷利率对扭转预期作用有限。但最起码，这代表了监管对当前房地产市场的态度，对国家层面的房地产金融政策意义重大。

在调整首套房房贷利率下限后，市场普遍预计，5月20日LPR公布之日，5年期LPR不会进一步调整。毕竟前一种政策的影响还没有显现，当前的货币政策还受到中美利差倒挂和国内通胀的内外压力。因此，市场普遍预计，央行不会进一步降低LPR报价。但也正因为如此，本次5年期LPR下调15个基点的幅度大大超出了市场预期，也是LPR改革后的最大跌幅。

但是，如果我们看看目前的市场和经济形势，有必要降低5年期LPR。第一，政策的力度。如前所述，5月13日“下调首套房房贷利率下限”政策的信号意义远大于实质意义，更多是出于化解房地产风险、落实政治局宽松信号、对冲金融数据低迷的“利空消息”、提振市场预期等的需要。然而，市场普遍不看好提振房地产销售。毕竟，对于一个真正有能力的购房者来说，而且由于政策的效果有限，为了稳定房地产和经济增长，有必要出台更强的政策来进一步扭转预期。

其次，与增量房地产市场相比，存量房贷市场更大，政策杠杆更强。5月3日政策出台后，很多人在网上反映，现在受疫情影响，收入大幅减少。他们还需要降低利率来缓解居民还贷的压力。疫情发生后，越来越多的供应商被切断，拍卖行的数量大幅度增加，这些都在一定程度上表明了当前的还贷压力。同时，通过降低5年期LPR来缓解居民利息支出压力，也可以在一定程度上刺激居民消费，这也是稳增长的应有之义。

后续影响如何？[/s2/]

首先，对资本市场的影响。无论是下调个人首套房贷利率下限20BP，还是下调5年期LPR15bp，这些都可以说是2016年后为数不多的全国意义上的重磅房地产刺激政策。信号意义巨大，必然会在资本市场引起巨大的炒作浪潮。5月13日政策发布后，万得地产指数暴涨4.37%，窄幅交易日上涨4.3%。但资本市场向来看重预期，最怕“靴子落地”。5月20日LPR公布后，房地产指数不升反降1.2%。对于上市房企来说，政策目标可能已经到了拐点，但对于那些已经雷到或者马上雷到的上市房企来说，能否坚持到最后还是个未知数。因此，目前上市房地产公司的炒作价值确实存在。至于长期投资价值，需要打上一个大大的问号。毕竟政策不是万能的，对于绝症患者也无能为力。

其次，对房地产销售市场的影响。目前从去年7月开始，房地产销售已经连续10个月同比负增长，最近受疫情影响，降幅还在加大。据克而瑞统计，2022年4月，超过90%的TOP50房企单月全口径销售额同比下降，同比降幅超过30%。如果能考虑到5月份以后疫情的扰动因素，今年下半年大概率房地产销售数据会继续修复。同时，根据历史上房地产调控的经验，销售数据的改善会滞后于房贷利率的下调半年左右。但同时考虑到疫情对销售的影响以及线下消费活动的正常化，房地产销售的改善可能仍需要较长时间。

最后是对居民新购房和正在还贷的人的影响。首先，按照5月13日、5月20日之后的政策，首套房利率可低至4.25%，二套房利率可低至5.05%。对于刚需来说，应该是很有吸引力的利率。至于很多人关心的问题“现在要不要上车，等等看？”，绝对低价没人能买到。对于刚需者来说，短期后续LPR下调的空周期已经很小，房贷利率下调的空周期有限，已经是比较好的时机了。当然，对于买房这件事，不同的人有不同的看法。没有绝对的正确，更多的是个人需求。

另一类受影响较大的是正在还贷的人。一般来说，银行以5年期LPR为基准，加一些点，和购房者在合同中约定利率，每年调整一次。如果利率调整日在5月20日之后，调整后的利率将比调整前低0.15%。至于同意每年1月1日调整利率的，只能等到明年才能享受优惠利率。据测算，如果贷款50万，30年等额还本付息，可减少利息支出约1.6万元。