房地产政策持续密集出台 一线城市仍被看好

　　摘要：种种迹象表明，房地产逆周期调控步伐继续加快。5月第三周，政策继续密集出台，需求端宽松政策继续推进，“三限”宽松政策趋势不变。央行一周内连发两个文件，进一步加大了房贷利率空的下调幅度，公积金贷款支持力度持续推进。供给侧宽松仍以预售资金和企业融资监管为重点，企业尤其是民营企业融资开始大幅恢复。北京房地产

种种迹象表明，房地产逆周期调控步伐继续加快。5月第三周，政策继续密集出台，需求端宽松政策继续推进，“三限”宽松政策趋势不变。央行一周内连发两个文件，进一步加大了房贷利率空的下调幅度，公积金贷款支持力度持续推进。供给侧宽松仍以预售资金和企业融资监管为重点，企业尤其是民营企业融资开始大幅恢复。

北京房地产学会常务副会长陈贵在接受中国经济时报记者采访时表示，目前疫情对楼市有影响，但都是暂时的。在他看来，过去三年房地产建设的短缺值得关注，市场需要反应时间。因为开发商“受伤”太多，供应瓶颈需要三年恢复期。

政策执行速度明显加快，力度明显加大

近期楼市需求端进一步放松，限购、限贷、限售“三限”放松政策持续推进。限购方面，杭州、成都、银川、海口等城市放宽了购房门槛和套数。比如杭州，对于二手房，落户不满5年的户籍家庭不再要求社保，非户籍家庭的社保/个税要求降为购房日前一年。在本市限购范围内连续缴纳12个月城镇社保或个人所得税。限贷方面，二线城市银川、海口出台了放松政策。银川执行的是认贷不认房政策，首套和二套最低首付比例20%和30%。海口将购买二套房未结清贷款首付比例由不低于70%降至不低于50%。其他都是三四线城市。政策内容侧重于认贷不认房，降低首付比例。限售方面，除了缩短期限或取消限售，杭州等城市还在继续减轻房屋过户负担。杭州规定，个人转让家庭唯一住房的增值税免税期限由5年调整为2年。

中国研究院指数部市场研究总监陈文静对本报记者表示，近期房地产政策落地速度明显加快，力度明显加大。5月20日，央行降息并调整5年期LPR，由前期的4.6%下调15个基点至4.45%。1年期LPR未经调整，仍为3.7%。此次降息是继今年1月LPR5年期下调5个基点后的第二次降息，也是2019年房贷利率变锚LPR后最大幅度的降息。4月份，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。继今年2月减少后，住户贷款再次减少。

日前，国务院召开稳增长保市场主体就业工作座谈会，强调“各地各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，凡是精准的新举措，都能用上，5月份就能出台。”央行反应迅速，加快了房地产相关政策的实施步伐，力度也明显加大。

陈文静告诉记者，近期，苏锡常、郑州、天津、济南等城市的部分银行已将首套房房贷利率降至4.4%，未来各地还将继续执行。大部分城市的房贷利率有望下调至下限水平(一线城市和部分热点二线城市的房贷利率也将跟随5年以上的LPR下调15个基点)，这将降低购房者的购房成本，对当前的市场信心和市场预期起到积极作用。

市场走势可能会先低后高，一线城市可能会预料到

克而瑞研究中心的研究结果显示，在刚刚过去的4月份，房地产市场下行趋势依旧，供应量较上月有所上升。但成交量由增转减，至今仍未完全恢复。长三角、珠三角部分城市复苏进程因疫情蔓延而中断，整体供大于求。4月百城狭义库存微增至6.08亿平方米，去化周期从3月底的22.58个月跃升至24.78个月，明显高于2021年同期。广义高库存水平保持稳定，小幅下降至38.4亿平方米，潜在库存风险依然较大。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受本报记者采访时表示，预计今年房地产市场的走势将是先低后高，整体企稳将延续到第三季度。

据克而瑞监测，前4个月出台的房地产调控政策是近年来力度最大的。目前全国20多个城市的线下售楼处因为疫情已经关闭，无法及时推货。所以预计5、6月份会有一些力度更大的地方政策出台。另一方面，与去年下半年拍卖市场逐渐走弱也有关系。前4个月土地成交面积下降50%以上。在这两大背景下，前4个月新房供应量创3年同期新低，4月同比降幅继续扩大至57%。

展望后市，丁祖昱认为，疫情叠加供需失衡，未来市场不确定因素较多。如果要保持今年5%以上的GDP增速，房地产行业必须稳定。

陈贵在接受本报记者采访时表示，房产尤其是一线城市房产的购买者主要是中产阶级和富裕阶层。除了楼市，资本市场、股票市场、期货市场、汇率市场对中产阶级的影响也很大。降息和房贷的政策会在一定程度上刺激楼市，但如果收益不稳定，降息作用不大。

“一线城市吸引全国甚至世界其他国家的人，大城市会吸引三线以下城市的高素质人才。长期来看，一线城市的房地产市场还是大有可为的。”陈贵认为。